梧州一家科技公司因经营需要，决定向许朝辉租赁面积约1200平方米的仓库。然而，在科技公司交付了5万元定金后，许朝辉迟迟未将仓库交付科技公司使用。科技公司遂诉至梧州市长洲区人民法院，要求许朝辉双倍退定金。不料，双方口头订立的合同竟被法院认定无效，这又是怎么回事呢？

　　2012年3月6日，许朝辉、张志峰与梧州市长洲区长洲镇某村的村民小组签订了一份经营场地租赁合同。合同约定：村民小组将位于防洪堤外面积1332平方米的土地，出租给许朝辉、张志峰使用。租赁期限从2012年2月8日起至2032年8月7日止。

　　同年9月12日，村民小组向上级政府及有关部门提交申请报告，载明：“我组企业基地约1200平方米。2008年2月，我组将土地租赁给梧州市某混凝土有限公司办企业。现因发展需要，把该企业场地建成临时钢结构企业厂房，希望上级政府、有关部门批准。”该村村委会加盖公章确认：“因企业场地，建成临时钢结构企业厂房，同意呈上审批。”

　　2013年1月16日，村民小组再次向上级政府及有关部门提交申请报告，内容与此前提交的报告一致。村委会、镇政府在报告上加盖公章，同意呈上审批。梧州市长洲区建设局加盖公章确认：“拟同意报市住建局审批后再建。”

　　2019年12月，经朋友介绍，广西一家科技公司的法定代表人与许朝辉协商后，达成口头协议：许朝辉将上述仓库出租给科技公司使用。

　　2019年12月6日，许朝辉在微信上向张志峰提出将仓库租赁给科技公司，租金为50万元。张志峰回复：“没问题”。

　　2019年12月25日，科技公司向许朝辉转账支付5万元定金。同日，许朝辉出具收据：“今收到仓库转让定金5万元”。

　　然而，在科技公司向许朝辉支付定金5万元后，许朝辉未如约将仓库交付科技公司使用。

　　2020年11月27日，科技公司的法定代表人在微信上要求许朝辉返还定金，遭到许朝辉拒绝。

　　此后，科技公司诉至长洲区法院，要求许朝辉双倍返还定金10万元，并将张志峰列为第三人参与诉讼。

　　科技公司认为，2019年12月中旬，公司的法定代表人与许朝辉达成口头协议，约定公司租赁许朝辉拥有使用权的仓库，租赁场地面积约为1200平方米，租金为1.25万元/月，租期为5年。应许朝辉要求，公司于2019年12月25日支付了承租仓库的定金5万元。公司支付定金后，许朝辉以很多理由迟迟不交付场地。此后，公司多次要求许朝辉交付场地，或退定金并赔偿相应的损失，但许朝辉一直置之不理。公司与许朝辉已就租赁仓库事宜达成一致意见，且已支付租赁合同的成约定金，许朝辉应依约向公司交付场地。许朝辉拒不交付或无法交付，已经导致合同目的没办法实现，应当向公司双倍返还定金。

　　许朝辉辩称，他对科技公司与他、张志峰具有租赁合同关系没有异议。但是，科技公司与他协商租赁仓库的条件，并不是科技公司所陈述的条件。他和张志峰租赁村民小组的空地之后，投资几十万元在空地上建造了涉案仓库。2019年12月上旬，科技公司的法定代表人与他协商，就科技公司租赁涉案仓库，双方约定：他将仓库作价50万元转让给科技公司，由科技公司直接支付土地租金给村民小组；科技公司先支付定金5万元，投资余款45万元在定金支付后15日内全部支付完毕；科技公司向他支付50万元投资款后，他与张志峰即时把仓库交付科技公司使用；仓库交付前的租金由他与张志峰承担，仓库交付后的租金由科技公司承担。双方协商后，科技公司于2019年12月25日支付定金5万元，但并没有按双方约定在15日内支付仓库投资款45万元。因此，科技公司无权要求他返还定金。

　　经审理，长洲区法院认为，许朝辉租用村民小组的土地。根据许朝辉提供的申请报告，该土地上建造的约1200平方米的仓库，属于临时钢结构厂房。科技公司的法定代表人与许朝辉进行协商，双方并未签订书面合同。对于双方口头约定的内容，科技公司主张公司向许朝辉租用涉案仓库，并支付租金；而许朝辉主张该仓库为其建造，其将仓库作价50万元转让给科技公司，由科技公司直接支付土地租金给村民小组。实际上，虽然双方对约定的内容各执一词，但仓库所在土地由村民小组出租给许朝辉，许朝辉对仓库所在的土地仅享有承租权。仓库与土地使用权之间具有不可分割性，不能将土地使用权与仓库所有权进行割裂。因此，法院认定科技公司与许朝辉口头订立的协议属于租赁合同，双方成立租赁合同关系。

　　关于租赁合同的效力，法院指出，许朝辉将仓库出租给科技公司，该仓库属于临时建筑。《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第42条规定：“在城市、镇、乡规划区内因地质勘查、工程项目施工等原因需临时占用土地，搭建简易建筑物、构筑物和其他设施的，建筑设计企业或者个人应当向城乡规划主管部门申请临时建设规划许可证。”根据上述规定，以及申请报告中长洲区建设局加盖公章确认“拟同意报市住建局审批后再建”的事实，建造该仓库应当经梧州市住建局批准，取得相关的许可。但是，许朝辉仅向法院提交申请报告，无法证明建造该仓库时经梧州市住建局批准，取得了相关的许可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”科技公司与许朝辉口头订立的租赁合同是无效的。

　　科技公司已向许朝辉支付定金5万元，许朝辉尚未向科技公司交付租赁的仓库。虽然许朝辉与张志峰共同承租涉案土地，但许朝辉收取科技公司的定金5万元后，并未支付给张志峰。因此，许朝辉基于无效的租赁合同而取得定金5万元，应当返还科技公司。由于双方订立的租赁合同是无效的，科技公司要求许朝辉双倍退定金，没有法律依据，法院不予支持。